Práva a povinnosti při odevzdání bytu po skončení nájmu

Skončí-li nájem, je povinností nájemce odevzdat byt pronajímateli. Přestože se tento závěrečný krok může na první pohled zdát jako relativně nepodstatný, v řadě případů je nedůslednost obou smluvních stran při odevzdání bytu příčinou vzájemných sporů. Pojďme se tedy podívat na to, jak je třeba při odevzdání bytu postupovat.

Nájemce je povinen pronajímateli odevzdat byt v den, kdy nájem skončí. Pokud se tak nestane, má pronajímatel proti nájemci právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

Stav bytu při odevzdání pronajímateli

Nájemce má povinnost odevzdat byt pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal. K běžnému opotřebení při běžném užívání se nepřihlíží. Stejně tak se nepřihlíží k vadám, které je povinen odstranit pronajímatel. To znamená, že pronajímatel nemůže odmítnout převzít byt například pouze z toho důvodu, že není nájemcem čerstvě vymalován, ani z toho důvodu, že nefunguje zdroj vytápění, jehož výměnu je povinen zajistit on sám.
 

Změny bytu provedené nájemcem a náhrada za ně

Pokud nájemce provedl v bytě se souhlasem pronajímatele změny, je povinen tyto změny odstranit a uvést byt do původního stavu pouze tehdy, pokud se k tomu výslovně zavázal. Jinak pronajímatel nemůže uvedení bytu do původního stavu požadovat. To znamená, že pokud nájemce například se souhlasem pronajímatele v rámci rekonstrukce bytového jádra spojil WC a koupelnu, není povinen obě místnosti opět oddělit.

Pokud nájemce provedl v bytě změny bez souhlasu pronajímatele, je naopak povinen byt do původního stavu uvést. Tuto povinnost nemá pouze tehdy, pokud pronajímatel vysloví souhlas s převzetím bytu v upraveném stavu.

Souhlas pronajímatele s převzetím bytu s provedenými změnami sám o sobě neznamená, že by nájemce mohl požadovat peněžní náhradu za provedení změn, a to i pokud se změnami zvýšila hodnota pronajatého bytu.

Pokud se naopak následkem pronajímatelem neodsouhlasených změn provedených nájemcem hodnota bytu snížila, má pronajímatel právo žádat po nájemci náhradu ve výši snížení této hodnoty, a to i v případě, že po skončení nájmu netrval na uvedení bytu do původního stavu. Smluvní strany si samozřejmě mohou vzájemná práva a povinnosti přesněji upravit dohodou.

Nájemcem zabudovaná zařízení a náhrada za ně

Pokud nájemce při užívání bytu vybavil byt předměty nebo zařízeními, které jsou upevněné ve zdech, podlaze nebo stropu, a současně nelze tato zařízení odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo poškození bytu nebo domu (například pokud byt vybavil novým etážovým topením), platí, že tato zařízení se stávají vlastnictvím vlastníka bytu, a to již okamžikem jejich zabudování. Pokud nájemce zabudoval zařízení se souhlasem pronajímatele, má právo požadovat po pronajímateli za toto zařízení odpovídající náhradu. Náhrada je v takovém případě splatná nejpozději ke dni skončení nájmu.

Protokol o odevzdání bytu by měl být pravidlem

Přestože zákon nikomu neukládá povinnost sepisovat o vrácení bytu pronajímateli písemný protokol, z důvodu jistoty obou smluvních stran sepsání protokolu určitě doporučujeme. Obsahem protokolu by mělo být v prvé řadě označení smluvních stran. Pokud jsou smluvní strany zástupci, je zapotřebí, aby v protokolu bylo uvedeno, kdo je zástupcem, koho zastupuje a na základě čeho.

Ten, kdo byt odevzdává, by se měl přesvědčit zejména o tom, že byt odevzdává oprávněné osobě. To znamená před odevzdáním bytu zkontrolovat, kdo je jeho aktuálním vlastníkem a zda osoba fakticky přebírající byt má k takovému jednání příslušné oprávnění. Tím může být zejména písemná plná moc. V případě, že přebírající je právnickou osobou, lze například z obchodního rejstříku zjistit, kdo je jako statutární orgán oprávněn za tuto právnickou osobu jednat.

Protokol o odevzdání bytu by měl dále obsahovat popis stavu, v jakém se byt odevzdává, údaje o stavech měřičů elektrické energie, vody a plynu, pokud jsou instalovány, a seznam odevzdávaného vybavení bytu a popis jeho stavu. Smluvním stranám také nic nebrání, aby stav bytu při odevzdání podrobně zachytily fotodokumentací. Odevzdávající i přebírající by si samozřejmě měl ponechat po jednom vyhotovení předávacího protokolu potvrzeného druhou smluvní stranou.
 

Kdy lze byt považovat za odevzdaný

Byt je ve smyslu zákona odevzdán, pokud pronajímatel převzal od bývalého nájemce klíče a pokud mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Byt se má za odevzdaný i v případě, že ho nájemce opustí způsobem, že nájem lze považovat bez jakýchkoliv pochybností za skončený, i když byt pronajímateli fyzicky osobně ani prostřednictvím zástupce nepředá. Pokud tedy bývalý nájemce po uplynutí výpovědní doby zanechá byt prázdný, ukončí a vypořádá závazky ze smluv o dodávce elektřiny a plynu a klíče od bytu zanechá v poštovní schránce pronajímatele (vlastníka), pak lze z jeho jednání usuzovat, že zřejmě měl v úmyslu takto byt po skončení nájmu odevzdat. Vzhledem k tomu, že v řadě případů mohou o takovém úmyslu bývalého nájemce vznikat pochybnosti a spory, přednost před domněnkami by měl mít v praxi vždy výslovný projev vůle obou stran, zachycený nejlépe písemně v podobě předávacího protokolu. Sám nájemce se v případě trvalého opuštění bytu bez výslovného předání pronajímateli připravuje o důkaz o tom, v jakém stavu byt odevzdal, respektive že ho pronajímateli vůbec kdy odevzdal.

Nakládání s věcmi zanechanými v bytě nájemcem

Po opuštění bytu nájemcem při skončení nájmu může dojít k situaci, kdy v bytě ještě zůstanou věci nájemce nebo členů domácnosti nájemce. Pokud se nejedná o věci, které nájemce zjevně opustil, má pronajímatel ze zákona povinnost se o tyto věci postarat ve prospěch a na účet nájemce. To znamená zpravidla je vhodně uschovat. Pokud si nájemce ani přes výzvu pronajímatele ani v přiměřené poskytnuté lhůtě tyto věci nepřevezme, má pronajímatel právo tyto věci po předchozím upozornění nájemce prodat. Prodej se musí uskutečnit vhodným způsobem, to je způsobem, který nejlépe zaručí dosažení ceny věcí obvyklé v daném čase a místě, a peníze utržené za prodané věci náleží nájemci.