Šestero rad, jak úspěšně získat hypotéku

Někteří zájemci o vlastní bydlení začínají hledat banku, která by jim poskytla hypotéku, teprve v okamžiku, kdy mají vybranou konkrétní nemovitost ke koupi. To je ovšem podle hypotečních poradců příliš pozdě a přináší to mnohdy zbytečné komplikace. Žadatelé mohou například narazit při hodnocení bonity bankou nebo třeba získat nižší hypotéku, než původně očekávali. Většina situací má ovšem řešení. Inspiraci najdete v šesteru rad níže.

Na hypotéku je potřeba se dopředu připravit. Banky posuzují u zájemců o úvěr řadu parametrů a jedním z nich je i zdroj příjmu. Hypotéku nezískají například zaměstnanci, kteří jsou ve zkušební nebo výpovědní době. Pokud tedy plánujete změnit zaměstnavatele, vyřiďte si hypotéku alespoň půl roku před plánovaným nástupem do nového zaměstnání. V případě, že ještě nemáte vybranou konkrétní nemovitost, můžete využít hypotéku bez nemovitosti. Banka vám hypotéku neposkytne ani v případě, kdy máte pouze příjmy z dohody o provedení práce nebo dohody o pracovní činnosti. Důležité jsou příjmy z trvalého pracovního poměru.

Komplikace s uznáním příjmu mají i začínající podnikatelé, kteří ještě nepodávali na finanční úřad žádné daňové přiznání. Banka v tomto případě nemá odkud získat informace o stabilitě a výši příjmu. Pokud se chystáte podnikat, sjednejte si hypotéku v době, kdy ještě máte například pravidelný příjem ze zaměstnání.

Po vypuknutí pandemie koronaviru v Česku banky prakticky zastavily poskytování hypoték podnikatelům i zaměstnancům z „rizikových“ oborů. Jednalo se například o pracovníky v cestovním ruchu, gastronomii, kultuře nebo výstavnictví, kteří po uzavření ekonomiky přišli o své pravidelné příjmy. Někteří zájemci o hypotéku pracující v těchto sektorech vyřešili situaci přechodem do „jistějších“ oborů.

Maximální výše poskytnuté hypotéky se odvíjí od výše vašeho příjmu. Pokud je více žadatelů o hypotéku, jejich příjmy se sčítají. Čím vyšší čistý příjem doložíte, tím více vám banka půjčí. Jako zaměstnanec nemáte příliš možností k navýšení příjmu. Průměrný výdělek mohou navýšit například pravidelné či mimořádné prémie a odměny za práci vykonanou nad rámec vašich běžných pracovních povinností.

Více možností k navýšení příjmu mají drobní živnostníci a majitelé firem. Živnostník si může v daňovém přiznání navýšit základ daně například změnou způsobu uplatňování výdajů. Majitelé firem si mohou zase navýšit pravidelné odměny, ze kterých se odvádí sociální a zdravotní pojištění.

Kromě příjmů se banky zajímají také o výši vašich stávajících finančních závazků. Na vyšší hypotéku dosáhnete tehdy, pokud ještě před podáním žádosti o hypotéku splatíte jiné úvěry a půjčky. Do závazků se počítají i úvěry, které sice aktuálně nečerpáte, ale kdykoliv je začít čerpat můžete. Typickým příkladem jsou úvěrové rámce na kreditních kartách a sjednané kontokorenty na běžných účtech. Pokud tedy máte více kreditních karet, vyplatí se zrušit ty, které aktuálně nevyužíváte.

Většinou nepřekonatelnou překážkou na cestě k hypotéce jsou nesplacené závazky nebo dokonce exekuce. Než začnete vyřizovat úvěr na bydlení, ověřte si, že nemáte nesplacené dluhy. Pokud se ucházíte o hypotéku, je potřeba dávat pozor na řádné a včasné splácení všech stávajících finančních závazků.

V současné době banky poskytují hypoteční úvěry maximálně do 95 procent hodnoty zastavované nemovitosti (tzv. ukazatel LTV). Z toho vyplývá, že musíte mít v okamžiku podání žádosti o hypotéku naspořeno minimálně pět procent z hodnoty kupované nemovitosti. Pokud banka odhadne kupovanou nemovitost například na tři miliony korun, musíte si z vlastních zdrojů připravit rovných 150 tisíc korun. Z vlastních úspor musíte pokrýt i případné provize realitní kanceláře. Její výše se nejčastěji pohybuje v rozmezí 4 až 6 procent.

Dnes jsou banky v odhadech cen nemovitostí opatrnější. Může se tedy stát, že banka ocení nemovitost na méně, než je požadovaná kupní cena. Rozdíl mezi kupní a odhadní cenou musíte rovněž pokrýt z vlastních úspor nebo bance přidat další zástavu.

Pokud nemáte naspořeno alespoň pět procent z odhadní hodnoty kupované nemovitosti, pokuste se požádat o finanční výpomoc rodinu. K dosažení potřebné výše hypotéky pomůže i zástava další nemovitosti (pozn. kromě kupované nemovitosti je zastavena i další nemovitost). Se zástavou nemovitosti musí její vlastník souhlasit. Pokud bude zástava pro banku dostatečná, je možné pomocí hypotéky financovat celou požadovanou kupní cenu nemovitosti.